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Le compromis de vente

Le compromis de vente

L'avant contrat

Simple entente ou véritable vente ? Qui rédige le compromis de vente et quel est son contenu ?

Un engagement définitif de conclure la vente

Au stade de la conclusion du compromis, vendeur et acquéreur se sont mis d'accord sur « la chose » et le « prix ».

Juridiquement, le compromis vaut donc vente : art 1589 du Code Civil : "La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur "la chose et sur le prix."

Cependant, en matière de vente immobilière, la vente n'est parfaite que si il y a le respect de certaines exigences légales (ex : purge du droit de préemption).

C'est donc un engagement définitif, par les parties de signer le contrat de vente.

Conditions de validité

Le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente") n'est soumis à aucun formalisme.

Il doit cependant :

Les conditions suspensives : un bémol à « l'engagement définitif »

Une condition suspensive est un événement futur et incertain auquel est subordonné la réalisation d'une obligation.

Concrètement, si la condition ne se réalise pas, la vente n'est pas conclue !

Trois questions reviennent souvent :

Comment fonctionne la condition suspensive de l'obtention de crédit ?

C'est une condition légale suspensive (art. L72-15 et svts du code de la consommation).

Elle ne s'applique qu'aux ventes d'immeubles à usage d'habitation et à usage mixte réalisées au profit de particuliers.

On considère que le prêt est obtenu, quand le banquier fait une offre à l’emprunteur qui correspond à ses besoins.

Donc attention dans le compromis aux modalités d'obtention du prêt (montant minimum, taux d'intérêt maximum et durée maximum).

Puis-je mettre en condition suspensive « la vente de ma maison » ?

Il est interdit de poser une condition potestative : « j'achète si je veux » !

La condition suspensive doit être un élément incertain.

La vente de votre bien est donc un événement trop aléatoire.

MAIS, il est possible de poser la condition de ladite vente de votre bien immobilier, si vous avez déjà signé un compromis de vente.

Dans ce cas, si la vente de votre bien ne se réalise pas, cela ne sera pas de votre fait.

Je veux acheter mais seulement si je peux faire construire un garage (ou une autre...)

Il faudra prévoir les modalités d'obtention des autorisations d'urbanisme correspondantes.

Dans le même principe que la condition suspensive d'obtention de crédit, l'acquéreur s'engage à réaliser toutes les démarches nécessaires à l'obtention des autorisations.

Ainsi, si ces dernières ne sont pas obtenues, cela ne sera pas de sa volonté et il pourra se désengager du compromis.

Les conditions suspensives permettent donc de prévoir la nullité du compromis de vente.

Si certains événements surviennent avant la vente définitive, chacune des parties reprend alors sa liberté, les sommes versées par l'acquéreur lui sont restituées. Elles sont donc à négocier entre vendeur et acquéreur d'un commun accord.

La rédaction du compromis de vente

Signer un compromis de vente entre particuliers

Dans la théorie, acquéreur et vendeur sont libres de rédiger eux-mêmes leur compromis de vente.

Toutefois, les clauses nécessaires étant d'une telle importance, et le but étant de vous sécuriser, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (notaire), sachant que :

Si, vous souhaitez signer avec votre agent immobilier, n'omettez pas, avant la signature, de demander :

Dépôt de garantie, frais de notaire et autres

Lors de la signature du compromis de vente, il vous sera cependant demandé un « dépôt de garantie » et « une provision sur frais ».

Le dépôt de garantie :

Il permet de garantir au vendeur l'engagement que vous prenez envers lui. Il s'agit d'un montant entre 5 % et 10 % du prix de vente, versé lors de la signature du compromis de vente (ou dans un délai indiqué au compromis de vente). Cet acompte sera déduit du prix total de l'acquisition, lors de la signature de l'acte définitif. Cette somme est conservée sur un compte sécurisé, par l'agent immobilier si ce dernier est habilité, ou par le notaire.

La provision sur frais :

Elle correspond aux frais de constitution du dossier de vente. Une somme pouvant varier entre 200 et 500 euros (en fonction du notaire) sera également à verser. Les diverses demandes d'urbanisme, nécessaires à la constitution du dossier, ont un coût et le notaire ne peut avoir de compte client débiteur. Cette somme s'imputera également des émoluments du notaire, lors de la signature de l'acte définitif.

La clause pénale

Elle est présente dans la plupart des compromis de vente. À travers cette clause, l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente. Elle n'entrave en rien les conditions suspensives.

Le délai de rétractation des acquéreurs

L'acquéreur dispose d'un délai incompressible de 10 jours pour se rétracter (par lettre recommandée avec avis de réception) [article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation].

L'acquisition doit porter sur un immeuble à usage d'habitation (pas terrain) au bénéfice d'un particulier.

Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat.

Article modifié le 05/10/2015 (suite au disposition de la Loi Macron)